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須在所有權移轉登記次日起30日內辦理 虧錢者不必減去土地漲價總數額
近來房市低迷,常有民眾誤以為房地交易有虧損即不必申報,但財政部中區國稅局指出,根據房地合一新制,無論交易所得有無虧損都要申報,且房地交易損失的計算方式不同於課稅所得,不必減去土地漲價總數額。
在房地合一新制下,房屋、土地交易所得是採分離課稅,無論房地交易有所得或損失,都要在所有權移轉登記次日30日內,自行向戶籍所在地的稽徵機關辦理申報。若計算後有應納稅額,民眾還要記得附上繳納收據。
值得注意的是,計算房地交易損失和課稅所得的方法不同。民眾的房地交易所得,是指以交易時的成交價格,減去原始取得成本和取得、改良、移轉等相關費用的餘額。餘額若為負數,即為房地交易的損失。但課稅所得的計算,餘額還需扣除土地漲價總數額。
舉例來說,甲君在2014年11月1日買進一筆房地,成本900萬元,並在2016年1月5日出售、完成所有權登記,當時售價750萬元。該筆房地的取得、改良及移轉費用則為60萬元,由此甲君的房地交易損失為210萬元(750萬-900萬-60萬元),課稅所得則為負數,無須繳稅。
依照規定,甲君應該要在1月6日之後30日內,也就是在2月4日前辦理申報,避免受罰,稽徵機關可處以3,000元至3萬元的行為罰。至於經過核定的交易損失,可以用來抵掉交易日以後三年內的房地交易所得。
國稅局也提醒,房地合一雖於今年上路,但民眾仍須注意手上的案件是否符合舊制。在2014年1月1日以前取得的房屋,或是2014年1月2日以後取得的房屋,如出售時持有期間已經超過二年,就仍然屬於舊制範圍。根據舊制,土地免稅,僅有房屋交易所得要課稅,該筆交易所得應該併入所有權移轉年度全年綜合所得總額中,並於5月辦理結算申報,和新制交易後30日內必須申報的規定不同。


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